银河国际备用网址北京出了200亿,房价确实要跌了

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楼市变天,整个房地产模式将从上海开始被彻底颠覆。

虽然说年内房价都不可能涨了,但是普遍觉得,这还只是停留在政策层面上,至于实际如何,可能还得再等段时间,毕竟从政策出台到细则落地还需要一段时间。

最近,广州有中介抛出一批打折房源,标价8折,出货价是评估均价的85折,连中介小哥都惊呆了,这是啥情况啊?

昨天,上海推出4幅市中心100%不可售住宅用地,而且这四块地都在热点区域。

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房源还不少,这是一部分房产:

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与房价不涨相比,普通购房者更希望房价能下跌。因为说实话,现在的房价水平是普通购房者难以承受的。随着房价过万的城市越来越多,购房者的买房成本也是越来越高,即使在三四线城市,一套房子的总房价也要用百万来衡量,首付就得三四十万。对于普通的工薪家庭来说,这意味着不吃不喝要工作好几年。

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上海拿出的四块地,楼面价从6700-12000万不等,要知道这样的楼面价,在上海10年前有可能拿的到,而这些核心区域周边的二手房价格至少6万以上。

造成目前房价虚高的原因有很多,除了大家都知道的货币超发、投机炒作之外,高地价也是一个不容忽视的问题。近几年,各地地王频出,楼面价也是水涨船高。地价越高,也就意味着开发商的拿地成本越高,为了赢利,开发商肯定会把高地价转移到房价上,最终还是购房者来买单。高地价的背后,是地方财政困局的体现,想必大家也都知道,卖地是目前地方政府财政收入的主要来源之一。

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之前一线城市出现多个面粉贵过面包的地块,而上海,则让面粉价格暴跌,4块地用于只租不售,光是卖地收入就损失了200亿。

地价和房价之间,有着面粉和面包一样的关系。理论上,地价降了,房价也会随之下降,因此,现在的地价可以看做是未来房价的风向标。如果说现在拍卖的土地价格逐渐走高的话,那么未来的房价肯定不会低;而现在拍卖的土地价格降低的话,那么未来房价很有可能会下跌。

▲ 表格上下可翻动

7月4日,上海推出了两宗地块,只租不售模式在中华大地首现,此后,各大城市纷纷出台了相对应房屋租赁方案。

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细细一打听,才知道这些房产都来自于银行的不良资产拍卖,这些房主基本都是因为还不起贷款,被银行收房了。

中国房地产市场,由售转租时代来了。

银河国际备用网址,近期,有一组数据就反映了目前土地市场的现状,而这也直接表明了未来房价的走势。

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1、今年国家公布了首批开展住房租赁试点的12个城市,广州、佛山、武汉、沈阳、郑州、成都纷纷推出相关租赁方案向租售同权靠拢。

据中国之声报道,自上个月以来,多地出现了土地流拍的现象。7月9日,杭州1宗住宅用地流拍;7月20日,苏州3宗地块集体流拍;7月31日,宁波2宗住宅用地流拍;8月6日,石家庄出让4宗地块,其中一块由于报价低于底价而流拍;8月10日,太原市因8幅黄金地块被业内称作是“史诗级”土地拍卖,结局却是全部流拍;

最近还有一个数字很多年没出现了。

2、而北京、上海作为非试点地区,推进“租购并举”的制度却走在全国前列,共享产权、推出地块毫不犹豫。

中原地产研究中心统计数据显示,今年前7个月,全国房地产市场土地流标共796宗。其中,一线城市共有13宗土地流标,二线则有200多宗土地流标,其中有100多宗是住宅土地。土地流标的一个重要原因就是地价过高导致开发商若拿地后很难盈利,因此即使是黄金地块,也会无人问津。

虽说目前楼市还在高位震荡,但2018年一连串的土地流拍数据很有代表意义,给买房者传递了重大信号。

3、在发达国家,租赁市场与购房市场比列约为4:6,也就是说有40%以上的人口租房住,而北京、上海等发达城市已经非常接近这个比例。

流拍土地数量的增加,也说明了房地产开发商企业对于目前的楼市更加谨慎,大家不再是一味的疯狂抢地。房地产市场也告别了暴利与野蛮生长的时代,逐渐回归理性。这也说明了楼市调控已经取得了一定的成效。

8月10日,太原国土局举行的一场备受关注的土地拍卖会,本来竞拍的土地都是交通便利、环境优美的好地段,却意外爆出大冷门。最终,地处南内环西街,太原煤气化公司原用地范围内的8宗地块全部流拍!

4、中国租赁市场因为监管缺失,市场混乱,房东涨租、中介暴利、虚假房源、断租等等乱象层出不穷,直接刺激了租房者的买房意愿。

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租售同权,完善租赁市场,不仅可以增加刚需的选择,只要是本地户籍,孩子读书和城市福利都能正常享受,买房住房更加有选择性,同时,对与刚需而言,没钱的时候租房有保障,就不必非借钱买房不可。

另外,业内专家分析,即便部分成交的土地,平均溢价率和实际成交的地价和之前相比也有一个明显的下行,整个一二线城市的土地价格有一个明显的降温。

太原作为省会城市,却拍出了这样的结果,惊呆了地产界人士和到场媒体。

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因此,通过地价看法按揭,未来房价小幅下跌完全可期。

山西土地竞拍遇冷,只是今年土地流拍中的冰山一角。根据2018年数据显示:

但是为什么这十年来,中国买房越来越年轻化,造成全民买房,全家买房现象?

●一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;

部分大城市的租售比远远超过了1:200的安全线,最近发布的租金回报率报告,四个一线城市全部低于1.7%。

●二线城市土地流拍共154宗,同比增长200%;

1%的租金回报率意味着租100年才能回本,以北京为例1.37%需要72年才能回本,已经超过房子法定年限,那为什么投资者、刚需、炒房者还对北京房子趋之若鹜?

●三四线城市土地流拍合计达629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

因为北京房价涨的快,而且几乎所有人看好北京房价继续快速上涨,大家已经形成思维惯性,有钱买房,借钱买房,中国所有的钱都往房地产行业涌入。

截止到7月底,全国房地产市场土地流拍一共有796宗。从整体流拍规模来看,今年将达到历史峰值。

如果房价上涨平缓,如果房价不是今年存的首付,到了明年加上第二年存的钱反而不够首付,大家也就不会如此恐慌。

和前几年的数据对比,会发现今年流拍城市,一二线城市总数增多。2018年,天津流拍宗数高达12宗,而去年天津只有4宗。2017年流拍宗数较多的城市是乌鲁木齐达到21宗,而2011年是沈阳93宗。显然,风格已切换。

反正房子涨的慢,什么时候买房,就看需求,而不是蒙着眼也要买房,租赁市场就将在这个问题上发挥重要作用。

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与房价暴涨一样,这个趋势还是从一线城市逐渐扑向二线城市,房价上涨,慢下来了!

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萧瑟秋风今又是,换了人间,房地产市场大变天。

到底是什么原因导致土地流拍?

▌?公司钱紧

房地产公司竞拍土地时,最需要的是现金流。而目前公司的现金流数实在不可细算,反而是资产负债率很吓人。

房地产企业的资产负债率高达75%,远超过目前的钢铁、化工等行业。

高负债率的公司,流动比率较低,是把双刃剑,运用好可给公司带来更高的净资产收益率,运用不好则加重了经营负担。比如泰禾集团、泛海控股、绿地、佳兆业、融创、恒大等知名企业,这些大型公司光还债一年就要上百亿元。

如此之高的负债,不得不让房企在拿地环节反复斟酌,是否拿地,很关键原因是房价走势。如果未来房价上涨,上行期的债务扩张,是弯道超车的大杀器;但如果未来房价下跌或者高位横盘震荡,那么下行期的债务扩张,是自己给自己埋下地雷。

用经典的面粉与面包例子也能解释这种情况:楼市上涨期,面粉价格贵过面包,但在面粉价的刺激下,面包价格也会随之上涨。所以,每逢“地王”出现,周边房价也会大涨,面粉的刺激效应可见一斑。

然而,在楼市调整期,面包价格虽然短期仍可维持高位,但面粉却已不是每个糕点铺都能买得起了。若面粉还不降价,糕点铺是否还要购买面粉,就有很大风险性和对赌成分,因为其要考虑面包的未来收益。

回到这次太原流拍事件上,8块热点区域黄金地块,只有北京润置商业运营管理有限公司(SP-1844地块)和金茂投资管理(天津)有限公司(SP-1848地块)报名,但因出价不达拍卖底价,没有交易成功。

很多公司是没有信心再去拿地的,因为土地储备减少,很多公司已经不需要那么多的员工,所以裁员是不可避免的。

▌?调控持续

前面讲到广州有8折房产出售主要是因为断供。

去过广州的朋友都知道,广州的各种金融非常普遍,小额贷款、p2p、现金贷,很多金融新公司都立足广州,这城市有这样的氛围,但是今年情况实在不好,调控升级、银行严控资金流入房地产、P2P不消停,股市赔钱,再加上实业困难,生意难做,对于一些举债买房,杠杆率很高的购房客来说,资金链断裂是难以避免的。

断供现象造成极大影响,不仅是银行的不良资产攀升,还有开发商,最倒霉的还是购房者,损失很大。

调控还在继续,短时间还看不到结束的时间,一些抱有幻想的人可能这次失望的时间比较长。

目前全国有50多城市加入了限购行列,基本上一二线城市都已成为限购城市。多数情况下,本市户籍可购买2套住房,非本市户籍可购买1套住房。

限贷是加大买房的门槛金额,降低举债买房风险,减少出现广州这种大量的断供房源。

限贷和限购同等重要。从去年开始到今年7月,全国首套房平均利率已连续19个月上涨。

按照平均利率水平,贷款100万分期30年,现在买房要比去年同期买房多还约20万的利息。因此就算1年下来房价没涨,购房成本还是增加了约20万。这对于普通家庭而言,不得不说一年白忙活了。

政策趋紧下,房子不好卖了,开盘必然亏,不开盘,谁又能再耗个三五年?

面对购房客数量大减,市场供过于求的局面,显然此时购地的风报比更大,土地流拍数增多。

▌?躺赚时代过去了

曾经,房地产的特点就是躺赚,无非就是赚多赚少的问题,但现在事情在起变化了。

昨天恒大总裁夏海均就表示,一线、二线是未来房地产发展最好的区域。恒大将持续覆盖一线、二线城市和经济发达的三线、地级市,四线不准备去。

这种判断有很多的数据支持,比如猫哥一直说的人口。

2017年,山东、河南、黑龙江、吉林四省净流出人口数最多,分别达到42.33万、38.00万、18.11万和16.22万。

整体来看,全国约一半省区常住人口净流出。

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人口数量减少,将带动地区经济下行。

更为严峻的是,目前人口红利期已过。大家听到更多的话题是全面放开二胎政策,但生育率下降,结婚率降低、离婚率升高……

人口尤其是小学生的数量是考察房地产潜力的重要指标,这些数据在多个城市拐头向下一定会影响这些城市的未来房价。

对于个人来说,还是一贯的观点,刚需不分时间,投资需谨慎,多看看那些经济稳健,人口净流入的区域会更靠谱。更多问题,可以关注本公众号,咱慢慢聊。

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