非得先形成那15点,强征物业税恐致楼市崩溃

摘要:任志强再开炮:要征房地产税,必须先做到这15点
国务院日前印发的《全国深化放管服改革转变政府职能电视电话会议重点任务分工方案》提出,2019年6月底前所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施互联网+不动产登记。
很多人认为,这是为征收房地产税做准备…

沉寂一段时间后,物业税的讨论又浮出了水面,最近一段时间,有市场人士预测,物业税正式征收可能在2008年。

摘要:中国 房地产 税改革需要澄清的八个问题 来源:北大林肯中心
作者:北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心刘威
2018年的两会期间,房地产税再次成为社会关注的热点。两会之前,时任财政部长的肖捷发表文章提出了房地产税要遵循立法先行、充分授权、…

  任志强再开炮:要征房地产税,必须先做到这15点

物业税,又称“财产税”或“地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税额随房产的升值而提高。从理论上说,物业税是一种财产税,是财产保有环节的一个税种。从税制原理来看,居民土地、房屋等不动产财产越多,其税基就可能越大。从具体开征物业税的方式来看,估计有两种,一种是象征性的试点征收,另一种是实质性的全面性严格征收。

  中国房地产税改革需要澄清的八个问题

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在象征性试点征收的方式上,我认为,整体性的实质影响肯定有限,只是起到一个吓唬人的作用,当然,这也将给试点城市带来一定的不公平,将遭到试点城市人民的反对,这样很难行得通。

  来源:北大林肯中心

  国务院日前印发的《全国深化“放管服”改革转变政府职能电视电话会议重点任务分工方案》提出,2019年6月底前所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施“互联网+不动产登记”。

另一种是按照税务总局的部署,在“十一五”期间强制并严格征收,这种方式无疑会对房地产市场带来很大的影响,以国外为例,房地产开发环节的税收负担很轻,税收主要集中在持有(保有)环节,因此,由于持有环节税收很重,人们买房不仅要看自己现实的购买能力,还要考虑和衡量未来的居住成本。这样的话,大户型住房并不像我们这里如此受欢迎。因此,物业税不仅对抑制房价上涨有用,对防止住房市场比较严重的供应性结构失衡问题(即民众普遍需求量大的中小户型、中小套住房供应不足,而超过一般民众购买力的大户型住房供应过剩)也大有裨益。但是,如果这样严格征收的话,我国的房地产市场在物业税的重负下将面临崩溃的局面。

  作者:北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心刘威

  很多人认为,这是为征收房地产税做准备,建立不动产统一登记制度就是要摸清个人手里的房地产情况,时机成熟后,全面开征。

物业税的开征,最直接的结果便是降低开发成本,导致房价下降。据估算,在目前的房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中,有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法,以财产税的形式分期支付地租和税费,现在的开发成本就可以大幅下降,房价也会跟着大幅度下降。

  2018年的“两会”期间,房地产税再次成为社会关注的热点。两会之前,时任财政部长的肖捷发表文章提出了房地产税要遵循“立法先行、充分授权、分步推进”的原则。两会期间,全国人大预工委和财政部在新闻发布会上,除了再次明确房地产税立法的进程外,也提到了一些改革的细节,比如整合相关税种、合理降低房地产在建设交易环节的税负等。同时,学者、媒体和公众也对中国房地产税改革提出了许多意见。我们看到,在目前关于房地产税改革的讨论中,仍有一些基本问题未达共识,一些基本知识未能普及,直接影响房地产税改革的推进。

  比如,吉林省财政科学研究所所长张依群就表示,可以说,不动产统一登记制度和全国信息数据联网制度的建立,意味着房地产税离我们越来越近。

另一方面,物业税的开征将有效抑制投机性房地产需求。从国际惯例看,物业税的征收主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收,而对自住房屋则采取免征或少征的做法。而对非自用型商品房进行征收,将导致投机客的持房成本提高。物业税的性质是财产税和保有税,不同于股票市场的印花税,印花税是流转税,物业税的保有税性质将使炒房客手上的商品房成为烫手的山芋,捏在手里的感觉是不舒服的。因此物业税通过增加房地产持有人的成本从而达到有效抑制炒房者的行为。

  一、土地公有制也可以征收房地产税

  不过,北京市华远地产股份有限公司原董事长任志强昨天又发文称,要征房产税,必须做到以下15条。

另外,物业税开征后,在政府增加土地供应时,将变原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式为分年分阶段收取。方式转换前,地方政府不但财政收入大部分依赖土地,而且地方政府本身还有推高房价的冲动。而方式转换后,土地购买者在一次性交纳小部分的出让金以外,在出让期内每年还要交纳年租,这具有递延效应,降低了地方政府过度批租的可能,从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨,也抑制了房价的上涨。

  房地产税是按照市场评估价值对房屋和土地的保有征收的一种财产税。根据我国《物权法》,国有土地使用者对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。因此,国有土地使用权是一项物权,是一类财产,可以征收财产税。而且,国有土地使用者也可以成为房地产税的纳税人。另一个方面,很多国家的房地产税收入用于当地公共服务支出,而这些公共服务也资本化成为房地产价值的一部分。从这个角度看,房地产税是享受该地区公共服务的居民对公共服务的支付。因此,房地产税仅与所有者或使用者是否享受当地公共服务有关,而与其拥有或使用的土地产权类型无关。

  以下是原文:

鉴于物业税的开征是一个关系到千家万户的重大工程,因此,不能草率开征,否则将会“伤筋动骨”,特别是很容易造成中低收入家庭负担过重的后果,物业税的开征是一个稳步推进的过程,如果在“十一五”期间我国强制性征收物业税,并相应取消相关收费,这将给房地产市场带来重磅炸弹,届时,房价将得到有效的抑制,但部分房地产开发商也将面临倒闭的危险,从“十一五”这个时间来看,我预计,房地产市场将于2010年前后出现拐点。

  在国际经验上,也有很多对公有土地上的房地产征收房地产税的例子,如新加坡、以色列、澳大利亚、荷兰、瑞典、中国香港等。这些国家和地区都在其法律和制度框架内协调了公有土地使用权和房屋所有权之间的关系。在法律上,英国和英联邦国家往往将房地产税的纳税人规定为房屋的占用人(Occupier)。占用人包括了拥有人和使用人,通过这种方式将房屋的所有者和使用者都当作纳税人。在中国香港地区,房地产税称为“差饷税”。其在纳税人的界定上也使用占用人的概念。而且香港地区的房地产税以年租金评估价值计税,即从房地产市场租金计算得到的价值。这种方法解决了土地使用权与房屋所有权之间的矛盾,将土地和房屋统一按照租金价值来计税。在其它国家和地区,如新加坡和美国的夏威夷州,法律规定国家或州政府拥有的土地及地上的建筑在再评估时按照完全所有权对待。也就是说,在房地产税评估中,公有土地上的房地产与私有土地上房地产是一视同仁的。

  我希望能尽快出台中国的房地产税法,并希望通过房地产税法推动改革,打破现行的各种双轨制。

 

  二、土地出让金和房地产税是地方政府公共服务资金的两个来源

  我不希望看到中国只出台针对城市的房地产税法。那会进一步加深中国由双轨制形成的各种矛盾,切断中国城市化进程的桥梁,造成更加严重的城乡差别和两极分化。

  从性质上说,土地出让金和房地产税是两类政府收入。土地出让金本质是一次性支付的土地使用期内的地租——我国城市土地采用公有制,政府代表全体公民来向土地使用者收取地租。房地产税则是地方政府的一项税收。

  1982年宪法将中国的土地变成了城乡两种所有制,中国现行的大量与房地产相关的法律,都建立在两种不同的土地性质和不同的使用范围之上。如“城市房地产管理法”并不包括中国农村的建设;如“国有土地出让制度”也不包括农村的集体土地;如农村土地的经营、承包和宅基地政策法律,则与城市户籍人口无关。

  从功能上说,土地出让金和房地产税有类似之处。两者都是地方政府的收入,都用于地方政府财政支出,但支出领域有区别。土地出让金主要用于出让地块的前期开发和拆迁补偿。根据财政部2015年的数据,这部分支出目前已经占到土地出让金收入的近80%。土地出让金其余的部分主要用于城乡社区支出,如农村农业、城镇建设、保障住房、教育等。而房地产税从国际经验看主要是用于教育、治安、卫生、消防等基本经常性公共服务支出。

  同是中国人,却因土地与户籍生活在两种法律和相关制度之中,不能拥有同一种地位、尊严和权利。这是中国社会分化、城乡贫富差距、低城市化率的重要原因之一。中国因双轨制形成了各种社会矛盾,必须用打破双轨制的改革才能形成命运共同体。

  土地出让金和房地产税是地方政府公共服务资金的两种不同来源。如果是住宅用地,土地出让金是通过市场竞价决定的。其中既包含土地使用者对当前享受到的公共服务的支付,也包含对土地未来增值的预期。这种增值的预期很大程度源于对未来公共服务的改善和增加的预期。房地产税是地方政府每年按照房地产市场评估价值一定比例征收的税收,根据当年地方公共服务支出水平确定。

  要建立中国的房地产税,就必须进行一系列法律、税制的改革。否则,不但无法解决立法中的各种冲突与矛盾,反而会增加新的社会矛盾和冲突。

9992019银河国际登录,  地方公共服务会通过资本化成为房地产价值的一部分,公共服务水平的增加会带来房地产价值的增加。这是国内外很多学者验证的观点。从过去我国房地产市场的发展速度来看,土地出让金中包含的对未来公共服务增加的预期总体上是低于实际公共服务的支出的。这意味着地方政府还通过其他财政和税收收入来提供和改善地方公共服务,实现了房地产价值的不断增加。在公共服务成本分担机制上,公平的做法是享受公共服务带来的房产增值的人来承担公共服务支出,增值越多,纳税越多。而我国现行财税体制下,地方政府的税收以消费环节税收为主,难以体现上述这种“基本公共服务-房地产增值-纳税”之间的对应关系。

  一、房地产税被定义为财产税,那么就必须在立法上解决公民的土地财产权利问题。房与地都是属于个人的财产,才能从法律上收取属于个人财产的财产税。因此希望能借这次房地产税的立法,让中国公民拥有土地的财产权利。

  因此,房地产税改革的重要性在于改变现行地方公共服务融资体系,使地方公共服务与税收之间的对应关系更加紧密,更好体现“受益原则”。同时,可以考虑将现行土地出让金一次性征收未来许多年土地租金的方式改为“年租制”,参照房地产税的做法,按照房地产评估价值的一定比例每年征收“年地租”。这样,土地年地租和房地产税一起,可以为地方政府建立一个稳定、可持续、可预期的土地和房地产收入体系。

  二、房地产税被认为是地方税收,这个“地方”是以省、市、县哪一级为单位?这个地方的级别之中,是否既有属于国家的城市土地,又有属于集体的农村土地?城市的房屋属于财产,农村的房屋也同样属于财产,那么就必须统一财产的权利,就必须让土地的性质处于同一法律条件之下实行统一的税制,否则岂不是将矛盾转移到基层了?

  三、房地产税改革的目的并非简单的“加税”

  三、房地产税被当作收入调节税,现在无论是城市还是农村,都存在收入的两极分化和贫富差距,不可能立法只调节城市的收入差距,而不调节农村的收入差距吧。只有统一的税制才能合理解决社会中存在的贫富差距和收入差距,否则就会造成更严重的城乡分化。

  房地产税改革应当在调整现行房地产相关税收,清理不合理收费的基础上进行。这一点在今年“两会”财政部长答记者问中也提到了。因此,房地产税改革将会推动房地产相关税收结构的调整,以及地方政府收入结构的调整,并非单纯的“加税”。

  四、房地产税应有明确的用途。全球的房地产税大多由地方政府和议会先确定税收用途,由议会根据用途确定税率。但中国目前除部分税收确定了专项用途之外,大多未有明确支出规定。但对财产征收的税收应明确其与保护财产和使财产增值相关的用途,并扣除或减免现行已征收的与财产税相关的税收。

  可能的改革和调整包括:一是合并现行房地产保有环节税收,即房产税和城镇土地使用税,开征房屋土地一体评估征收的房地产税。二是降低房地产交易环节税负,例如取消土地增值税、城镇维护建设税及教育费附加,降低契税税率等。三是对房地产交易个人所得税实行差别化税率,参考长期资本利得税做法,对长期持有的房地产交易实行优惠税率。

  五、中国在1951年就有房地产税,在大部分房产归公之后才取消了房地产税,并分割出了工商税、城市维护事业税、教育附加、土地使用、耕地占用等各种税,并在房地产市场化改革之后,在房屋生产与销售的环节中增加了各种各样的税费,也包括土地出让金等。那么在开征房地产税时应相应地取消各种与房地产税相关的税费,否则就不是调节收入分配的房地产税,而是重复性征收的税收了。

  四、房地产税并不是调节房价的工具

  六、设立房地产税时如明确了土地的财产权利归房屋产权人所有,那么是否应取消土地出让金的制度,而只有土地购置的费用?如不取消土地出让制度,产权仍归国家所有,那么是否应在评估房产财产价值时,扣除土地的出让部分,这些非财产权利的财产税应由财产权利人支付?我不认为这种双轨并存的方式能够解决现存的各种矛盾。

  由于房地产税是在我国房地产市场迅速发展,房价快速上涨的背景下提出的,因此房地产税改革往往被赋予“调控房价”的期待。作为房地产保有环节税收,房地产税能够降低房地产投资投机的获利空间,从而降低投资和投机需求,减少房屋空置率,具有一定的调节房价的功能,但绝不是调节房价的工具。这一点在各国的经验中可以得到验证。仅有日本、韩国等少数国家采用保有环节房地产税收来调节房地产市场,而且效果并不理想,此外在其他国家,并没有此类工具。

  七、现有的房屋产权有着各种不同的性质,并按不同性质、不同规定享有不同的权利。如有大量的自建房,无法进行公开的市场交易;如有大量的拆迁房,其中有自有产权,有租用产权不同;如有大量的经适房,没有土地使用年限,也未交纳各种税费,但楼上、楼下的同样房屋补交了部分费用后,变成了有使用年限的商品房;如限价房并不能在有限的时间内自由交易;如公有产权房,只能按规定进行交易;如房改房,有的是全部产权,并是由单位购买商品房后再福利分配的,有的是非商品房(即未交纳土地出让金,甚至没有使用年限)房改的,有的是92%-96%的非全部产权,有的房改房面积中并非包括全部分摊的公共面积,有的则分摊了各种公共面积,有的能自由交易,有的则不能进行交易,只能由原分配单位回购;如公有的租赁住房或私有的只能租赁的住房,有的是交纳了住宅的土地出让金却被改为公建的,有的是交纳了公建的土地出让金却被改为住宅的,还有许多原有住房并未交纳任何土地费用,有的是解放前就留下来的祖宅。

  注:日本采用房地产保有环节税收抑制房地产市场泡沫,主要体现在两个税种。一个是1991年开征的地价税(1998年停征),另一个是1973年开征的特别土地持有税(2003年停征)。韩国采用房地产保有环节税收抑制房地产市场泡沫,主要体现在2004年开征的综合房地产持有税。

  也许许多人会以为中国的住房私有化率高是来自住房商品化,其实是来自五十多年的住房福利分配。商品房在住房总量中不过30%左右的比例,约9000万套至10000万套左右。要将所有住房按商品房市场价评估收税,就必须先将所有住房性质先统一、权利先统一,否则如何统一收税?

  五、“普遍征收”还是“只征高端和多套”?

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  征收房地产税是面对全部住房还是只面对高端住房和多套住房?这两种热议方案的背后,其实是对房地产税作用的不同理解和预期。“普遍征收”方案偏重受益原则。“只征高端和多套”方案则偏重发挥房地产税调节财富分配的作用。

  八、由于住房分配和自建房导致的住房私有化率高,并不能用是否拥有住房和是否拥有两套或以上住房来证明住房拥有者的收入水平。如拆迁房可能拥有多套住房,但不证明其收入水平高,房改房、自建房更是如此。因此只根据住房情况征税来调节收入水平,不但不能解决贫富差距问题,也无法解决公平问题。

  从国际经验看,欧美一些房地产税制度比较完善的国家,大多采取“普遍征收”的做法。好处至少包括三个方面。第一,在纳税人税负较低的同时,政府可获得可观的房地产税收入,即“宽税基,低税率”。第二,当地居民普遍缴纳房地产税同时获得良好的地方公共服务,在体现“受益原则”的同时减少居民对公共服务“搭便车”的现象。第三,房地产税用于地方公共服务,公共服务水平的提高也促进了房地产价值的增加,因此居民普遍缴纳房地产税也有利于形成“房地产税、地方公共服务与房地产价值”间的良性循环。

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  当然,“普遍征收”的做法也面临着一些挑战。第一是“普遍征收”涉及的纳税人众多,征收成本比较高。但随着批量评估和征管技术的发展,房地产税的征管成本正在降低。第二是“普遍征收”涉及的人群广泛,如果征管措施不当,缺少必要的纳税的宣传,更容易引起纳税人的抵触。第三是可能出现税额与家庭收入不匹配的现象,使部分中低收入人群的税负过重。

  九、中国居民取得住房的成本差异巨大,并不能证明收入情况。尤其是公共资源配置的不均衡,又导致住房因公共资源而产生的价格差异巨大,且这些住房价格同样不能证明住房者的收入差别。如学区的破旧平房也能卖个高价,如按住房市场评估价格征税,并不能证明这种收入调节的公平与合理性。并且这些公共资源的配置权在政府手中,一旦道路、桥梁、商场、医院、学校改建、改迁之后,这种公共资源引发的住房价格差会因此而变化,又何来公平?

  在中国关于房地产税改革的讨论中,很多人提出了“只征高端和多套”的方案。这种方案在上海和重庆两地的个人住宅房产税试点中已经有所实践。其优势在于:第一,更多地发挥房地产税调节家庭住房财产的功能。第二,纳税人范围小,征收成本较低,公众反对较少。但是,这种方案使房地产税筹集财政收入的效果不佳,而且难以体现房地产税在“受益税”和地方公共服务融资方面的优势。

  十、中国的住房福利分配并非完全按收入计算。住房福利分配时有的按职务计算,有的按家庭人口计算,有的按工龄计算,有的按职工数计算,双职工可能各享分配权利,因此住房的数量与面积同样与收入水平无关。尤其是当获得分配住房权利的人已去世,住房继承给下一代时,就更与分配时的收入与继承时的收入无关了。试图用住房套数和面积进行调节时,实际并不完全反映收入情况。

  未来中国的房地产税改革,有必要在两种方案之间寻求平衡点。而“普遍征收”的做法更加符合房地产税作为地方税的特点,应当作为房地产税改革的最终目标。一种可能的方案是,在房地产税推出的初期,通过设定一定的税基减免额来控制实际纳税人的范围,尽可能减少公众的反对。随着住房价值的自然上涨,合理控制税基减免额的调整幅度,实现征税范围的逐步扩大,最终实现“普遍征收”的目标。

  十一、有人提议用减免一定套数住房或减免一定面积的方式来调节公平问题,这种说法是完全不了解中国五十年分配历史和现实的空想。住房福利分配时就有分配一套面积不足而不得不用分两套住房补足的情况。90/70政策出台时,也有许多人不得不在一套房无法解决住房面积时,购买两套的情况。开发商也有因90/70政策而故意用一门两套的方式经营的。这些问题本身都来自于政策的原因,而非自愿的原因,如今则都会变为无辜的征税条件。

  六、各国房地产税对住宅和低收入人群有一定的税收减免

  按套减免必然导致留大去小,产生更大的不公平。如按面积扣除,则更是可笑。全国城市的房均面积之低也许是很多人根本就没想到的。如按人均或户均扣除一定面积之后,可征收的住房则少之又少了。或许那些独生子女家庭、独居老人就都成了被征税人。而且无论按何种方式减免,都会像限购政策逼许多人假离婚一样,会衍生出各种各样的避税方式,很难实现真正的公平。

  理想的房地产税应当是对所有房地产“一视同仁”,按照评估价值、统一的税率来征收。但是现实中,几乎所有征收房地产税的国家都对住宅设计了一些减免规定,还有一些国家对低收入人群、残疾人、老年人等设计了特殊的税收减免。主要目的是避免个人或家庭的房地产税负担过重,保护居民基本住房权利。

  十二、房地产税能改变地方政府对现有土地财政的依赖吗?答案是非常明确的——不能!现有城市住房曾被某些经济学家认为有高达450万亿元市值。且不论这个计算有多荒谬,就是按450万亿元的1%计算也只有4.5万亿元,低于全国2017年的土地出让金收入水平。现有城市住房约220亿—240亿平方米,按2018年6月公布的全国平均住房房价8687元/平方米计算,约为191.1万亿—208万亿元,不扣除自建房、拆迁房、25%的非成套住房的价格,按1%计算也只有2万亿元左右,远低于现有的土地出让收入。如按合理住房价格计算最高为150万亿元,再扣除按套或面积计算减免的部分,也就只能收到4000亿元左右的房地产税。加上农村可收的房地产税,也不过1万亿元。远不能补足土地出让金的缺口,更不用说偿还地方债了。

  各国对住宅和低收入等人群的房地产税减免可以分成直接免税、限制评估价值、限制税率、限制纳税额四类。首先看直接免税的情况。一些国家对保障性住房免征房地产税。例如韩国和立陶宛,对政府拥有的,出租给低收入人群的保障性住房不征收房地产税。但也有很多国家并没有对于保障性住房的免税,而是统一按照市场评估价值来征收房地产税。这些国家的理念是保障性住房的居民与普通住房的居民一样享受公共服务,在房地产税上不应当有差别。

  但是,若不再征收土地出让金,则一定会降低房价。

  第二类减免措施主要是针对税基,也就是房地产评估价值来设计的,包括限制计税价值增长幅度,延长评估价值更新的周期,对计税价值按一定比例减免等。在美国的一些州,对住宅的税基增长幅度设置上限,例如佛罗里达州、伊利诺伊州等。在欧洲一些国家,政府多年不更新房地产的计税价值,结果是计税价值远低于市场水平。此外,美国一些州直接对房地产计税价值“打折”,例如规定房地产评估价值的75%作为房地产税的税基。对于税基的限制并不能有效地实现税负的降低,因为税收总额是由税基和税率两个因素共同决定的。相反,对于税基的限制更容易造成纳税人之间税负的不公平。

  如要继续实行土地出让,同时征房产税,那么是否应对未交纳土地出让金的房产先征收,已交纳了土地出让金的住房在期满后征收呢?这样再实行一定减免则可能实际可征收的税就更少了。

  第三类减免措施是限制房地产税的税率。最典型的案例是美国加州,法律规定在任何情况下房地产税税率不得超过1%。此外,在一些国家还对住宅设置了较低的税率。例如在加拿大不列颠哥伦比亚省,住宅房地产税税率远低于工商业房地产。在新加坡,住宅房地产税税率低于其他类型房地产。

  十三、如在现有住房情况下实行普税制,那么房地产税的重担则主要由中产或以下的收入阶层承担,并成为生活的重大压力,包括农村的那些更低收入的阶层。如扣除,减免的方式无论是按套或按面积扣除,则会变成对拥有住房套数多或面积多的人的专项税,就会有各种不合理的避税现象出现。

  第四类减免措施是对房地产税纳税额进行减免。例如英国,对低收入人群、残疾人的房地产税纳税额实施扣减。对自住住宅也有一定的税额扣减。此外,美国很多州采用“断路器”的做法,将纳税人收入的一定比例作为房地产税税额的上限。通过这样的做法将房地产税减免与纳税人收入联系起来。

  如按现行非法律许可的上海、重庆的试点方式征收,那么不如将这种税直接定义为富人税。这不过是在个人所得税之外,再对富人增加的一种收入税,而并非财产税。土地出让金是商品房购房者支付的一种额外税,再对大面积商品房和高价商品房征税,只能是一种特殊的富人税,而非公平的财产税。

  对房地产税的减免和限制的确控制了房地产税的税负,也有利于减少纳税人的反对。但其代价是公平和效率的损失。首先,大面积的税收减免必然导致税收收入的减少,也破坏了受益税的原则,最终影响地方政府提供公共服务。其次,税收减免会造成纳税人之间税负的不公平,也会引发纳税人行为的扭曲。再次,税收减免措施越复杂,所需要的纳税人信息也多,执行成本也越高。

  房地产税本应是针对所有有房者征收的财产税,应由房产财产所有人支付。但由于中国居民取得房产的方式并非都来自于商品化,因此这种背景之下的税无论如何征收都有立法中的严重缺陷。

  因此,在中国的房地产税改革中,如果有必要采用一定的税收减免措施,一定要控制减免的范围和规模,尽可能减少扭曲。

  十四、房地产税能降低住房价格吗?从上海、重庆已进行的征收房地产税的试点情况看——不能。从世界各国已开征房地产税的情况看——也不能。因为房地产税从来就不是为控制房价而产生的,也并不能起到限制房价的作用。相反,全球凡是房地产税税率高的地区,房价反而更高,因为税收让该地区的财产保值,环境更好了。

  七、国际上对“房产贵,收入低”的老人可以采用延期纳税的办法

  在中国让房价高挺的不仅是各种税收和城市公共资源的吸引力,最主要的是招拍挂的土地出让制度。只有土地成本的大幅下降,才能让房价下行。

  房地产税是按照房地产市场评估价值来计税的,但是自住的房产本身并不产生现金流,而是需要纳税人从个人其他收入中来支付,这就可能造成房产价值与现金收入的不匹配。典型的例子是在城市中心区居住的老年人家庭。他们的房屋是在年轻时候购买的,随着房屋价值的不断增长和城市的发展,其房屋的评估价值可能很高。但在退休后,他们的收入水平有比较大幅的降低,这就造成了房地产税负过重的情况。如果完全从市场角度考虑,这些老人可以将居住的高价值房屋出租或出售,搬到房地产价值低一些的地方,减少房地产税支出。但是如果考虑这些老人的居住权利,地方政府并不能强制他们出售房产。而且,这些老人并不是没有支付房地产税的能力,因为他们拥有的房产是有价值的,只是当期的现金收入无法支付房地产税。针对这种情况,美国、加拿大等一些国家就通过延期纳税(Property
Tax
Deferral)的方法,既保障老人的居住权利,又使政府可以获得相应的房地产税。

  十五、如果在现行土地制度不变的情况下征收房地产税,必然会打断中国城市化进程的步伐,导致城市房租的高涨,给经济发展带来更大困难。

  简单来说,延期纳税是指纳税人可以申请推迟缴纳一部分房地产税,在未来房屋出售或者继承的时候,一次性支付推迟缴纳的税款。同时,地方政府会在申请延期纳税的房产上附加一个税收扣押权(Tax
Lien)。当房屋出售或继承时,政府有权优先获得相应的房地产税。延期纳税是保障老年人居住权利的一项措施,因此申请人必须满足一系列的条件,例如申请人必须是老年人,所申请的房屋必须是其主要居所,其可支配收入必须低于一定水平等等。

  我希望能尽快看到中国的房地产税立法,以打破现行的双轨制。

  八、科技进步将会极大降低房地产税征管成本

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  相比于其他税收,房地产税需要对辖区内全部房地产价值进行定期评估,而且要对广大纳税人来征收税款,因此其征管成本更高,难度也更大。随着评估技术的发展,房地产税的征管成本将会得到大幅降低。

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  房地产价值的准确评估一直是房地产税征管的一个难点。近年来,房地产税的评估技术实现了突破。计算机辅助批量评估(CAMA)技术正在被越来越多的国家所采用。该技术的基本原理是将房地产按照一定的特征和属性进行分类,对每一类房地产建立评估模型并确定评估参数,通过计算机的计算最终得到每一宗房地产的价值。相比传统的个案评估,该技术可以有效提高评估效率,确保评估结果的公平性。

  房地产税征管的另一个难点在于房地产信息的采集。传统的做法是,评估人员需要到每一宗房地产进行现场查勘和测量。而现在,一些国家已经在使用航拍、无人机、GPS定位等技术来采集房地产的信息,提高了数据采集的效率和准确度。

  房地产税批量评估系统和基础数据库的建立主要是一次性的投入,每年定期维护的成本并不高。在各国实践中,地方政府通过一次性的投资,建立计算机辅助批量评估系统和数据采集系统,房地产税的征管效率和准确度得以提高,房地产税收入的增加远超过系统建设的成本,同时还降低了争议数量。

  在中国,计算机辅助批量评估技术已经有了多年的发展。批量评估技术已经被用于契税征管,效果很好。而且,中国在无人机航拍技术等方面处于世界领先地位,可以说评估技术和数据采集的技术已经不再是房地产税改革的障碍。未来,中国要重点关注的是尽快建立房地产基础数据库,难点是部门之间数据的共享以及个人住房、收入等数据的采集。这可能是房地产税改革需要重点解决的问题。

  本文在发表于中国社会科学论坛(2018.1)的《中国房地产税改革需要澄清的六个问题》一文基础上补充修改形成。北大-林肯中心刘志主任对本文的修改提出了宝贵意见。

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