浙江嘉兴买房乱象,销售人员

摘要:浙江嘉兴买房乱象 :流行的10万 号费 究竟因何而起?
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近年来,嘉兴楼市火爆。然而,盛宴背后,乱象丛生,加10万号费买房在嘉兴更是屡见不鲜。号费现象究竟因何而起?开发商及中介在其中扮演了什么角色?近日,《国际金融报》记者实地暗…

宁波购房者遭“全款优先购房”忽悠 开发商“甩锅”销售人员

新华社上海6月29日电
题:七部门联合对炒房“说不”!多地升级的楼市调控措施如何保刚需?

  浙江嘉兴买房乱象:流行的10万“号费”究竟因何而起?
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央广网宁波7月30日消息据中国之声《新闻纵横》报道,在一些城市,买房已经成了抢房。“夜光盘”早已不是新闻,随着手机线上摇号的推广,很多楼盘的销售要以“秒”计算了。近日,浙江宁波某楼盘就上演了抢房大战,400多套房源几十秒内被一抢而空,当然,结果一定是有人欢喜有人愁。

新华社“新华视点”记者郑钧天、王优玲

  近年来,嘉兴楼市火爆。然而,盛宴背后,乱象丛生,加10万“号费”买房在嘉兴更是屡见不鲜。“号费”现象究竟因何而起?开发商及中介在其中扮演了什么角色?近日,《国际金融报》记者实地暗访相关利益方,试图还原嘉兴楼市“号费”现象的原貌。

一些准备好房子全款,却没有摇中的人开始指责开发商,他们称,开发商之前承诺,全款购房可以优先选房。换句话说,就是这些人应该比选择银行按揭的人更有机会抢到房源。

近日,住建部会同其他六部门联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,要求各地切实履行房地产市场监管主体责任,把打击侵害群众利益违法违规行为作为整治房地产市场乱象工作的重中之重。

  “哎,都是这样的。”卢文(化名)一声叹气,带着无奈,带着不解,带着一种习以为常的认命之态。

然而开发商一句“销售人员的口头承诺不能代表开发商意愿”,让这些出局的意向购房者“心凉了半截”。要知道,他们有的为了全款购房,东拼西凑,甚至有人还火急火燎的卖掉了老房子。

9992019银河国际登录 1资料图:在建住宅。
中新社记者 骆云飞 摄

  在《国际金融报》记者面前唉声叹气的卢文,将至而立之年,正在四处寻觅着一个属于自己的栖身之地,然后“先有房再立家”。

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与之相呼应,西安、长沙、杭州等地最近相继宣布升级楼市调控。从目前已出台的“政策补丁”来看,多地调控措施的共性是暂停企业购房,保障刚需的房源比例。业内人士认为,此轮楼市调控的重点是打击投机炒房与支持刚需购房并举。

  不过,心仪的房子真难买!

9992019银河国际登录,东渡玺悦项目现场

为打击炒房多地暂停企业购房

  “看中的几乎都是热门楼盘,尤其是品质好一点的学区房,认筹的人多,僧多粥少,日光盘都不稀奇了,之前开盘摇号都是秒光。全款付清的都不一定买得到房,更不要说我们这种还想贷款的了。”卢文边说边摇头。

家住宁波市镇海区的小刘已经到了结婚的年龄,他准备买套房子作婚房。今年3月底,小刘看上了位于镇海新城北区金华南路附近的一个叫东渡玺悦的楼盘,那里的高层房源每平方的均价在15000元左右,而周边的二手房每平方都快到2万元了。小刘跟家里人一合计,决定通过银行按揭买一套。“本来是打算预付65万,先交了2万元意向金。”小刘说。

长沙刚刚升级的楼市调控政策要求,暂停企业在限购区域内购买住房;西安和杭州则明确,暂停向企事业单位及其他机构销售住房,包含商品住房和二手住房。

  2016年,当浙江嘉兴本地人还笃定房价不会上涨时,外地分销商早就“暗嗅芬芳”。多辆“沪”牌大巴一字排开,一时间嘉兴各楼盘的销售部门庭若市。

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易居智库研究总监严跃进认为,近期,有“炒房客”通过注册壳公司充当摇号“马甲”,以求增大“中签”几率、规避限购,部分城市针对这一问题升级调控措施。

  彼时,嘉兴本地人,或冷眼旁观、或半信半疑,但在新房均价从七八千被拉至万元之后,不少嘉兴本地人也坐不住了,纷纷加入“抢房大军”,而这结成的果便是认筹长龙和开盘后的“秒清”。

销售人员说全款购房有优先权

杭州发文指出,在限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房的直接原因,是九龙仓珑玺项目公证摇号公开销售过程中出现三家企业同时中签的情况。据悉,中签的三家企业法定代表人为同一位自然人,这三家公司还分别在其他楼盘中签。

  然而,盛宴背后,乱象丛生。

因为房价相对便宜,意向购房者越来越多,开发商把认筹金额调整为30万元、50万元和160万元三档。小刘选择了认筹30万元,但后来的变化超出了他的想象:“销售人员说要进一步升筹,确定到底有多少真正买房的人。后来一步步说,30万买不到、50万买不到,全款可以保证可以优先选房,优先选择好的楼层、好的户型。”

事实上,以企业名义投机炒房案例并不鲜见。记者在上海调查发现,部分楼市投机者或中介机构通过注册多个公司“马甲”参与新房摇号,以求增大“中签”几率、规避限购。

  像卢文这样的前因观望、后因摇号难导致至今仍未买房的嘉兴人不在少数。这时候,打着“有内部资源可帮助购房者提前锁定房源”旗号的中介出现了。

小刘给记者提供的一段录音中,销售人员称,“全款客户肯定是优先的。”

例如,位于上海核心地段的热盘“翠湖天地隽荟”公布的认筹结果显示,在385组客户中,公司客户高达214组,占比超过一半。某大型新房代销公司负责人告诉记者,个别开发商甚至默许一人多号的方式存在,以便选中可以付全款的客户或者内部“关系户”。

  10万起的号费

为了能买到房,小刘到处筹钱,准备全款购房,因为这期开盘的高层房源只有400多套,但买房的有1000多人。小刘分别于6月25日和7月3日,向跟开发商合作的建设银行汇了30万元和130万元认筹款,这两笔钱都是在汇入当天被银行冻结,银行短信回复冻结原因是“宁波东渡房地产开发有限公司项目”。

多位中介人士表示,只要愿意缴纳一定费用,即可用公司股权转让的方式买到房。具体操作方式是,注册几个壳公司参与摇号,根据概率总有一个能摇中。摇中后就把公司转让给客户,这样就可以避免高额的房产交易税费。

  “你自己去买,全款都不一定买得到。我们有渠道,可以帮你去内部拿房,但是你需要交个十几万的‘号费’。”近日,嘉兴某楼盘开始认筹,记者以购房者身份前往该楼盘周边的中介处咨询,一位来自A中介公司的房产中介王丽(化名)对记者表示,只有通过他才能拿到该楼盘的房源并锁定心仪的楼层。

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严跃进表示,暂停企事业单位及其他机构购房的做法,精准打击了部分以企业名义炒房的投机性需求,有利于进一步实现摇号购房的公平性。

  王丽口中的“号费”就是业内臭名昭著的“茶水费”,即购房者通过第三方(大部分为中介)提前认购房源所需支付的费用。

销售人员说不买车位很难选到房

通过优先选房和保障房源比例保刚需

  通过这几天在嘉兴的实地暗访,《国际金融报》记者了解到,“号费”在嘉兴不仅是常态,金额还因楼盘火热程度的不同而增加。

此外,开盘前销售人员还要求小刘购买停车位,如果不买,即使全款购房也不一定能抢到。其他购房者也遭到了类似“警告”。

专家表示,一些地方出台的摇号政策是出于公平考虑,但在实施过程中存在“漏洞”,演变为一些人追求增值获利的方式。

  另一位来自B中介公司的房产中介李峰(化名)对《国际金融报》记者表示,“到目前为止,嘉兴今年上半年的一手房大部分都是带着‘号费’卖掉的。”

有购房者说:“不买车位基本上就不用看了,他说就会被排在那些30万、50万买车位的人的后面。”还有购房者称,销售告诉她,如果不购车位就“直接回去,不要来了”。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为,由于新房与二手房间存在明显的套利空间,摇号购房已经成为一种投资手段。不少符合购房资格的人群变身投资者,让部分自住型刚需群体的需求更难满足。

  据李峰介绍,“号费”一般由两部分组成,一部分是中介上线给出的成本“底价”,即上线要求的固定收益;另一部分是中介公司的收入,由中介公司在“底价”基础上增加。

160万都交了,既然能保证买到房,也不差一个车位了,小刘就签了一份购买车位的意向确认单。7月21日下午1点,东渡玺悦二期准时开盘。因为购房者众多,开发商采取手机摇号的方式在线选房。根据销售人员预先的承诺,小刘是有优先权的,即可以先于其他没有选择全款购房的人进入系统进行选房。

部分开发商也推波助澜,采取“欲摇号、先冻资”的做法筛选客户。如深圳首推摇号购房的楼盘——招商蛇口“海上世界双玺”项目要求,先交500万元诚意金,才能参加摇号;在杭州,“网红盘”融信澜天设置的摇号步骤为“线上、线下报名——银行验资、冻结资金——登记摇号”,这让在售楼处排队买房变成在银行排队冻资,近万名购房者冒雨排队长达一公里,银行加班到凌晨……这种做法无疑把刚需购房者变相挤出市场。

  “这个楼盘的‘号费’不算贵,之前有一个楼盘要25万元。我们同行之间‘号费’要价都是一样的,且是根据市场行情定价。”在一家小中介公司C供职的张超(化名)对记者说。

小刘:一开始承诺半个小时,后来说10分钟,又说30秒。

对此,长沙新规明确,严禁房地产开发企业以任何形式蓄客和收取认筹金。不少城市提出,开发商不能设置全款优先、拒绝公积金贷款等限制性条件。

  据上述多位中介描述,购房者需在开盘摇号前,看好户型并选定一个楼层范围,然后向其支付一部分“号费”定金并签订“号费”协议。剩余一部分“号费”则等到购房者与开发商签订购房合同后支付。如中介最终未拿到房源,则“号费”全数退款。一般来说,如果“号费”为13万元,前期先需支付10万元左右。

记者:你们到底提前了多长时间?

在打击炒房的同时,近期多城升级的调控政策更加强调保障刚需。

  此外,另一家D中介公司的工作人员赵雪(化名)向《国际金融报》记者透露,即便付了“号费”,开发商还是要“择优录取”,“竞价”高者以及全款购房者优先,贷款购房者想要选到好楼层或有难度。

小刘:没有提前。我点进去不行,返回来再去点,不行了,一片红了。我当时问过销售了,全款客户大概是150人左右,房子是400来套,我们再怎么慢,200套总是能给我们留着的吧?

长沙、西安和成都等城市近期出台政策提出,刚需家庭优先选房。西安要求,意向购房人多于可销售房源时,应按刚需家庭、普通家庭为先后次序选房;成都则要求按照棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通家庭顺序,先后摇号排序、依序选房;长沙要求,优先限购区域内首套刚需购房者摇号、购房。

  显然,“号费”买的仅是一个优先购房及选房资格,并未附加其他“特殊便利”。

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部分城市甚至明确了刚需房源比例。西安明确,摇号时,开发商必须提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭;成都要求,房地产开发企业应按不低于当期准售房源总量的10%公开用于棚改货币化安置住户优先购买。杭州也为无房家庭提供了一定比例的房源保障。

  大中介“刹车”

购房者质问销售人员

遏制炒房和保障刚需并举

  虽然《国际金融报》记者暗访的所有中介都表示其有房源,但并不是所有中介目前都还参与其中。

小刘折腾了小半年的购房计划落空了。他找销售人员讲道理,销售人员说他手慢、网速不行;他找开发商要说法,开发商直接把“锅”甩给了销售公司,认为这是销售人员的口头承诺,不能代表开发商。后来小刘发现,跟他一样选择全款购房而没有买到房的人至少有40人。

业内人士认为,坚决遏制投机炒房和明确支持刚性居住需求并举,正成为地方楼市调控政策的重要趋势。

  李峰所在B中介公司规模较大,在嘉兴也有数十家门店。他明确对《国际金融报》记者表示,目前有关部门已经开始严查了。“公司确实有资源能拿到房,但不想‘捡了芝麻,丢了西瓜’,为了赚三五万块钱而砸了公司的招牌”。

比小刘更心酸的王女士,为了全款购房,被迫卖掉了老房子。“我就想问他一句,认筹的时候为什么要分30万、50万、160万?押了人家160万一个月,如果说他们没有做出承诺,本来30万够了,谁会多拿出来130万押到他那里,为什么?”王女士说。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,投机炒房需求增加会对刚需形成挤出效应,使其购房变得更加困难。政府遏制炒房和保障刚需两措并举,将让调控效力倍增。

  “一般开一家中介公司启动资金50万元就够了,一些小的中介由于客源少,今天口碑砸了,明天就可以换个牌子和地点‘从头再来’。现在,越大越有资质的中介越不会冒这个风险,越小的中介则靠‘号费’养活。”李峰提醒道,由于“号费”走的是私账,“号费”还存在被赖账等风险。

带着这些疑问,记者找到了楼盘的开发商宁波东渡房地产开发有限公司,公司负责人王克锋对记者提出的部分问题作了回应。

受访的专家普遍认为,政府应进一步深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,平抑“恐慌性”需求。严跃进认为,随着各地租售并举政策逐步落地,租赁房源供给增加和租赁期限延长将分流购房需求,有利于保持房价理性预期,降低房地产市场波动性。

  但有风险就有收益。多名中介均向记者表示,付“号费”之后,购房者还是要去摇号现场,当然只是“做做样子而已”。

记者:当时为什么会有30万、50万、160万的认筹金?

正荣地产董事长黄仙枝建议:“长期来看,应让地方政府承担更多的主体责任,通过商品房、租赁房、共有产权房、集体用地租赁房等多品类供给,满足多层次住房需求,确保楼市持续健康发展。”

  开发商与中介的博弈

王克锋:为了区分客户的情况,在买房的时候,客户自己也会评估后期付款方式,我们就做了这几档的划分,业主自己去选择,选房的几率基本是一样的。

  那么,中介何以如此“神通广大”,单凭“号费”就能跨过“摇号系统”,打入内部提前锁定指定房源?

记者:认筹30万和认筹160万,选到房的几率是一样的,是没有优先权的?

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王克锋:对,这个是有个别销售人员口头上说的一些不当的地方,可能引导了购房者的行为。

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王克锋虽然承认公司在管理方面存在漏洞,但他强调销售人员的口头承诺,不能代表开发商的意愿。

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宁波市镇海区建设交通局一位姓吴的副局长说,针对开发商的违规行为,他们在开盘前一天下达了整改通知书。“发放销售许可之前已经跟他们谈过了,不允许捆绑,他们也承诺不捆绑。”

记者看到,这份“责令整改通知书”明确,东渡玺悦项目存在两种违规行为,一是在合作银行以购房者名义存入认筹金并自愿冻结的形式变相销售商品房,二是存在捆绑销售停车位的嫌疑。

针对争议颇多的口头承诺,浙江之星律师事务所律师杨昉汀认为,口头承诺同样具有法律效力,销售人员能够代表开发商。这涉及到表见代理,相对人有理由相信行为人有代理权。销售人员就是从事销售房地产的工作。购房者有理由相信销售人员作出的承诺有相应的权限。

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